На главную
Коллегия адвокатов
На главную
О коллегии
Адвокаты
Публикации
Консультации
Ссылки
На главную
+7    421246-07-4621-00-43
Ничто так не разделяет людей, как общее жилье.
Збигнев Холодюк
Публикации
Главный город   08'10
Главный город   03'11
Образ жизни   04'11
Образ жизни   07'11
Судебная власть   2013


Публикации в СМИ


Журнал "Образ жизни", № 07 (72), октябрь 2011
ПЕРВЫЙ ШАЛАШ:
нарисуем, будем жить!
 

Неважно, звучал ли в честь пары марш Мендельсона или двое просто буднично договорились о том, что завтра начнут вести общее домашнее хозяйство. Важно то, что каждой новой семье нужно где-то жить. Даже если молодые согласны с поговоркой о рае в шалаше, вряд ли они отважатся вить его прямо на городской улице. Так что поиск подходящего места, где разместится домашний очаг — первая серьезная общая задача.

Если у пары есть собственная квартира, этот вопрос для них не стоит. А если нет? Нужно искать выход из положения. Их три: жить вместе с родителями одного из супругов, снять квартиру или оформить ипотечный кредит. Какой из них лучше? Приглядевшись, в каждом можно найти свои плюсы. Равно как и минусы.



Всегда в гостях

Пожалуй, самый простой вариант стать самостоятельной отдельно живущей семьей - снять квартиру. Почувствовать себя независимым человеком, жить так, как нравится, ни на кого не оглядываясь и не ущемляя ни чьи интересы, обустраивать быт по собственному вкусу - это многого стоит. Если озаботиться вопросом поиска съемного семейного гнезда заблаговременно, можно подобрать практически идеальный вариант - в хорошем районе, с подходящим ремонтом и нужной мебелью и за разумную плату. Но какой бы прекрасной ни была съемная квартира, главный ее недостаток в том, что это - лишь временное пристанище, которое рано или поздно придется покинуть.

К тому же, съемная квартира - это всегда шкатулка с множеством сюрпризов, многие из которых покажутся квартирантам только после переезда. Самый неприятный из них - проблемный хозяин жилья.
К сожалению, очень многие ограничиваются устной договоренностью об аренде, отчего их дальнейшая жизнь в съемной квартире целиком и полностью зависит от порядочности ее владельца. А его пожелания могут быть более переменчивы, чем погода на море. Так что в этом случае стоит морально подготовиться к тому, что хозяин может в любой момент попросить жильцов освободить квартиру в ближайшие 24 часа, вдвое поднять арендную плату или подселить кого-нибудь еще.

Постарайтесь в момент осмотра квартиры выяснить, какие планы на ее счет есть у владельца. Собирается ли он ее продать, если возрастет цена, а может, она достанется сыну, когда он вернется из армии? Также спросите, планирует ли хозяин квартиры навещать ее и как часто. Разумно, если это будет происходить не чаще раза в месяц в момент оплаты. И, естественно, визиты в отсутствие жильцов должны категорически исключаться. Пока вы платите за эту квартиру, и там хранятся ваши личные вещи, вы имеете право жить в ней так, как сами считаете нужным, без внимания со стороны посторонних. Смените замки - вы имеете на это право, только не забудьте вернуть прежние, когда будете переезжать.

Кроме прав, у квартирантов, есть и обязанности. К ним относится необходимость обсуждать с владельцем квартиры все значимые нововведения, которые будет сложно ликвидировать. Хотите сделать дорогой ремонт или установить ванну, инкрустированную мрамором? Владелец вряд ли скажет "нет", но будьте готовы, что ваш жест останется безвозмездным подарком. Далеко не все хозяева согласятся вычесть расходы по улучшению квартиры из арендной платы, и это их право.

С другой стороны, если съемная квартира перестала устраивать, в любой момент можно заняться поиском новой. Смена временного жилья - совсем не такой хлопотный процесс, как, например, обмен квартиры, собственником которой вы являетесь.

Плохое решение, потому что:

  • съемная квартира никогда не станет родным домом и когда-нибудь ее придется покинуть. Даже у квартирантов, которые по всем правилам заключили договор аренды, всегда есть легкое ощущение "жизни на чемоданах";
  • каждый месяц придется расставаться с определенной суммой денег. Отговорка "сейчас нет денег" даже у самого лояльного хозяина вызовет желание как можно скорее найти новых квартирантов;
  • в ремонт и обустройство временной квартиры не имеет смысла вкладывать средства, поэтому она никогда не будет выглядеть так, как хотят жильцы. Если же владельцы изначально сделали в ней дорогой ремонт, очень возможно, что им нужны будут квартиранты без детей и домашних животных.

    Хорошее решение, потому что:

  • молодая пара с самого начала становится самостоятельной и независимой. Исключены кухонные баталии, косые взгляды и прочие неприятные факторы, связанные с проживанием на общей площади, а значит, есть гораздо больше шансов, что семья сохранится;
  • квартиру можно выбрать по своему вкусу, ограничиваясь только финансовыми возможностями.


    Слово специалисту: адвокат Евгений ЮРЧЕНКО:

    Аренда: чтобы не было проблем

    Полностью обезопасить себя при аренде квартиры невозможно, однако есть правила, при соблюдении которых можно избежать большинства проблем.

    Правило первое: нужно убедиться, что человек, сдающий вам квартиру, имеет на это право. Если он собственник жилья, то у него должно быть свидетельство о праве собственности, если наниматель по договору социального найма - ордер либо договор социального найма. Не нужно стесняться требовать у потенциального наймодателя, помимо паспорта, документы, подтверждающие его права на квартиру.

    Правило второе: обязательно заключайте договор найма жилья в письменном виде. В нем должны быть указаны паспортные данные обеих сторон договора и его существенные условия. К последним можно отнести: размер арендной платы, условия ее повышения, порядок оплаты, порядок проведения косметического и капитального ремонта, порядок расторжения договора и ответственность сторон при его досрочном расторжении в одностороннем порядке. Это обезопасит вас от произвола владельца квартиры, если он вдруг захочет вас выселить без объяснения причин или поднять арендную плату. Если условия договора нарушаются, спор можно разрешить либо путем переговоров, либо, если это не удалось, в районном суде. Стоит заметить, что выселение производится только по решению суда, причем судебные заседания по данному вопросу проходят с обязательным участием прокурора.

    Правило третье: если квартира принадлежит на праве общей собственности двум лицам и более, либо у нанимателя по договору социального найма
    есть еще члены семьи, имеющие право пользования данной квартирой, то нужно заручиться согласием всех этих людей, желательно в письменном виде. В противном случае договор может быть признан недействительным.

    Правило четвертое: кроме договора, необходимо составить акт приема-передачи квартиры и имущества, которое в ней находится. При этом в акте нужно указать не только наименование мебели или бытовой техники, но и описать их внешний вид и техническое состояние. Если, скажем, на холодильнике царапина, кондиционер не работает, диван протерт до дыр, а стол на кухне шатается, то так и нужно написать. А еще лучше сфотографировать, и фотографии с подписями приложить к акту. В этом случае при сдаче квартиры у хозяина будет гораздо меньше претензий, да и у вас меньше вопросов.

    Если же все-таки договор в письменной форме не заключался, то доказать, что не соблюдаются условия, о которых вы с владельцем квартиры договаривались устно, будет весьма затруднительно.

    С другой стороны, если письменного договора найма нет, и при этом произойдет залив квартиры ниже этажом, а ее хозяину причинен материальный ущерб, то уже наймодателю, а не вам, придется доказывать факт его заключения. По общему правилу, ответственность за вред, причиненный соседям, лежит на том, кто проживает в квартире на законных основаниях. То есть либо на собственнике квартиры, либо на ее нанимателе.




    Быт в кредит

    Жить с родителями не хочется, а снимать квартиру кажется неразумным? Тогда можно сразу переехать в собственную, и тоже платить - но только за свое жилье. Конечно, на деле покупка квартиры в ипотеку - не такое быстрое событие, как на словах. Сначала нужно выбрать банк, который предлагает наиболее симпатичную систему жилищного кредитования. Потом в такой же степени понравиться банку, а это произойдет, только если человек, претендующий на кредит, имеет стабильную работу и доходы, позволяющие выплатить долг.

    Но и это еще не все: по условиям многих банков сумма кредита на покупку квартиры не превышает 70% от ее стоимости, а значит, молодая семья должна иметь накопления или родственников, которые хотят и могут помочь с первоначальным взносом. Все складывается удачно? Значит, остается только выбрать квартиру и отпраздновать новоселье.

    Плохое решение, потому что:

  • за квартиру придется исправно платить каждый месяц многие годы, притом порой довольно солидную сумму. Многие называют такую сделку "пожизненной кабалой". Но не все так мрачно, ведь расплачиваться нужно за собственную квартиру, а не за пользование чужой!
  • беспроцентные кредиты, к сожалению, выдаются только в сказках, а в жизни банку придется отдать больше, чем взяли: в некоторых случаях переплата может быть почти равна стоимости квартиры.

    Хорошее решение, потому что:

  • это собственная квартира, и этим сказано все! за ту сумму, которую придется отдавать каждый месяц, вы покупаете счастливый шанс избежать родственных притирок и скитаний по съемным квартирам.


    Слово специалисту: адвокат Евгений ЮРЧЕНКО:

    Ипотека: коротко о главном

    У каждого банка свои стандартные договоры, свои условия, свои проценты, и изменить их вряд ли удастся. Поэтому нужно внимательно читать текст договора, в особенности, кредитного, прежде, чем его подписывать, чтобы потом не было вопросов: "А почему мне набежала такая неустойка? я ведь опоздал с оплатой всего на два дня?". Стоит заметить, что некоторые банки условия о неустойках прописывают в отдельных документах, именуемых, например, "Правилами предоставления кредитов физическим лицам". Нужно помнить, что полная стоимость кредита должна указываться в кредитном договоре в рублях и копейках, и никак не в процентах, дробях или любом другом виде, и доводиться до сведения заемщика в первую очередь. Только такой способ доведения информации об условиях кредитования может считаться должным исполнением требований законодательства о защите прав потребителей.

    Но, к сожалению, не всегда у желающего приобрести свою квартиру есть выбор. В одном банке нужна справка о доходах по форме 2-НДФЛ, а у вас "серая зарплата". В другом - нужен поручитель, в третьем - слишком высокие проценты. В итоге остается 2-3 банка, которые могут реально вам предоставить ипотечный кредит и среди них и нужно выбирать.

    Но что же делать, если вы не рассчитали свои силы и взяли неподъемный кредит, долг и проценты по которому не можете своевременно выплачивать?

    Первое - нужно попытаться договориться с банком о реструктуризации задолженности, то есть изменении платежного графика по кредитному договору (к примеру, об уменьшении ежемесячных платежей или отсрочке следующего платежа). Причем нужно это делать не только в устной, но и в письменной форме с отметкой о входящей корреспонденции. Банку гораздо выгоднее, чтобы вы платили деньги по кредиту в течение длительного времени, чем обращать взыскание на квартиру.

    Если все-таки договариваться уже поздно (заемщик в течение длительного времени не платил вообще никаких денег по кредитному договору), то банк подает в суд на заемщика иск о досрочном расторжении кредитного договора и обращении взыскания на заложенное имущество, то есть на ваше жилище.

    Вопреки распространенному мнению, банк не может забрать квартиру. Во-первых, это не предусмотрено законом, а во-вторых, она ему просто не нужна. Банк - финансовая организация, которую интересуют только деньги в чистом виде.

    При положительном решении суда для банка, квартира, находящаяся у него в залоге, продается с публичных торгов. Часть вырученной суммы, которую вы остались должны, отходит банку, остальная часть - остается у бывшего собственника квартиры. То есть не все так печально. Если большая часть кредита была погашена, а квартира была элитной и очень дорогой, то на оставшиеся деньги вполне можно купить более доступное жилье.

    Юлия Михалева



  • Copyright © 2008-2016 "ДВ-адвокат". Web-design by Gene Oryx.